Antincendio capannone in affitto: chi risponde fra proprietario e conduttore

Sull’antincendio del capannone in affitto si litiga quasi sempre nel momento sbagliato: dopo il verbale dei Vigili del fuoco, oppure dopo l’incendio. Prima, tutti danno la questione per risolta. Il proprietario pensa che la sicurezza riguardi chi lavora dentro. Il conduttore pensa che un immobile dato in locazione per uso produttivo sia, per definizione, a posto.

La pratica è diffusissima, perché una larga parte delle imprese lavora in locali che non possiede. Eppure il dubbio resta anche fra gli addetti ai lavori. L’RSPP trova nel contratto una riga che dice «il conduttore dichiara di aver visionato i locali e di trovarli idonei». Il consulente del proprietario ne trova un’altra: «il locatore garantisce la conformità alle norme vigenti». Nessuna delle due dice chi presenta la SCIA, chi tiene il registro dei controlli, chi risponde se una via di esodo non c’è.

La domanda operativa è una sola: quando brucia, il giudice guarda il contratto o guarda chi comandava? La Cassazione ha risposto più volte, e la risposta non coincide con quello che di solito si scrive nei contratti.

Tre obblighi diversi, tre soggetti diversi

Prima di decidere chi fa che cosa conviene separare tre piani. In trattativa si confondono sempre, e la confusione è la causa di quasi tutti i contenziosi.

Il titolo antincendio riguarda l’attività, non l’immobile. Le procedure di prevenzione incendi partono «su iniziativa dei titolari delle attività», dice l’art. 16 comma 1 del D.Lgs. 8 marzo 2006 n. 139. La parola «proprietario» in quella norma non compare.

Gli obblighi di sicurezza sul lavoro riguardano il datore di lavoro. È lui che deve adottare «idonee misure per prevenire gli incendi e per tutelare l’incolumità dei lavoratori», secondo l’art. 46 comma 2 del D.Lgs. 9 aprile 2008 n. 81.

Gli obblighi sul bene riguardano il locatore. Sono quelli del codice civile: consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575), rispondere dei vizi che la rendono pericolosa per la salute (art. 1580).

Tenere distinti i tre piani evita l’errore più comune: credere che uno assorba gli altri. Il contratto di locazione regola il terzo. Sui primi due non può disporre.

Il criterio: risponde chi governa il rischio

Il criterio che separa le due responsabilità è uno, e la Cassazione lo ha scritto con precisione nella sentenza della sez. IV penale n. 40259 del 2 ottobre 2019. Al locatore si può rimettere «esclusivamente il governo del rischio generato dalla cosa locata». Restano esclusi «i rischi derivanti dall’attività svolta dal conduttore». Resta invece al locatore «il rischio derivante dalla struttura in sé, indipendentemente dal suo utilizzo».

Tradotto in officina: il tetto vetusto, il plinto lesionato, il parapetto che non regge sono del proprietario. Sono gli esempi che fa la Corte stessa. Il carico d’incendio, il layout, il soppalco aggiunto, l’uscita ostruita dai bancali sono di chi l’attività la esercita.

Non è un criterio di proprietà e non è un criterio di contratto. È un criterio di potere: risponde chi può intervenire su quel rischio. Per questo lo stesso impianto può stare da una parte o dall’altra a seconda di chi lo ha installato, modificato e tenuto in uso.

Antincendio capannone in affitto: che cosa dice la norma, articolo per articolo

Le fonti sono poche e coerenti fra loro. Nessuna nomina il proprietario come destinatario degli obblighi antincendio legati all’esercizio.

Il titolo: SCIA e rinnovo

L’art. 4 comma 1 del DPR 1 agosto 2011 n. 151 vuole la segnalazione certificata di inizio attività «prima dell’esercizio dell’attività». Per le categorie B e C, l’art. 3 comma 1 pone l’esame del progetto a carico degli «enti ed i privati responsabili delle attività». Il rinnovo quinquennale, infine, l’art. 5 comma 1 lo chiede al «titolare delle attività».

La sanzione segue lo stesso soggetto. L’art. 20 comma 1 del D.Lgs. 139/2006 punisce chi omette la SCIA o la richiesta di rinnovo «in qualità di titolare di una delle attività soggette». Il comma 3 consente al prefetto di sospendere l’attività fino all’adempimento.

L’esercizio: misure, piano, controlli

L’art. 64 comma 1 del D.Lgs. 81/2008 è scritto tutto al datore di lavoro. Con la lettera a) gli impone luoghi conformi ai requisiti dell’art. 63. Alla lettera b) vuole vie e uscite di emergenza sgombre. Infine, la lettera e) chiede manutenzione e controllo degli impianti e dei dispositivi di sicurezza. L’art. 18 comma 1 lettera t) aggiunge le misure per la prevenzione incendi e l’evacuazione.

I decreti del 2021 confermano l’impostazione. L’art. 2 comma 1 del DM 2 settembre 2021 affida al datore di lavoro la gestione della sicurezza antincendio in esercizio e in emergenza. Il comma 2 gli impone il piano di emergenza nei luoghi con almeno dieci lavoratori, in quelli aperti al pubblico con più di cinquanta persone presenti e nelle attività dell’Allegato I del DPR 151/2011; negli altri, il comma 4 chiede comunque misure organizzative scritte nel documento di valutazione dei rischi. L’art. 3 comma 3 del DM 1° settembre 2021 dice che è il datore di lavoro ad attuare controlli e manutenzioni. L’Allegato I, punto 1, comma 1 gli chiede il registro dei controlli.

Il bene: gli obblighi del locatore

Al proprietario restano gli artt. 1575, 1578 e 1580 del codice civile. Sono obblighi civili, ma la Cassazione li legge anche come regole cautelari. Quando la norma contrattuale serve a eliminare un rischio, la sua violazione può fondare una colpa penale.

La via è l’art. 40 comma 2 del codice penale: non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo. L’obbligo, per il locatore, esiste soltanto dentro il perimetro di ciò che deve consegnare e mantenere.

Chi presenta la SCIA e chi paga l’adeguamento

Dalla qualificazione discendono risposte pratiche, e sono quelle che il lettore aveva in testa aprendo questa pagina.

La SCIA la presenta chi esercita l’attività soggetta. Nel caso normale è il conduttore, perché l’attività dell’Allegato I è la sua: il deposito, la lavorazione, la centrale termica al suo servizio. Se un titolo esiste già a nome di chi c’era prima, non si eredita con le chiavi. Lo abbiamo spiegato a proposito della voltura CPI.

Chi paga l’adeguamento lo decide il contratto. Chi ne risponde davanti al giudice penale, no. La sez. III penale n. 5200 del 10 febbraio 2021 lo dice a un albergatore che gestiva una struttura altrui. Il contratto attestava la conformità dell’albergo. La Corte ha giudicato quell’attestazione «del tutto irrilevante».

Il principio è netto. Chi subentra nella gestione dei locali di lavoro assume la posizione di garanzia del datore, «essendo irrilevanti le indicazioni contenute nel contratto». L’unica via d’uscita è provare che l’adeguamento sia stato «reso impossibile dal comportamento del locatore».

Negli altri casi la regola cambia

Tutto questo vale per l’impresa privata. Per i locali assegnati in uso a pubbliche amministrazioni la regola è l’opposto. L’art. 18 comma 3 del D.Lgs. 81/2008 lascia gli interventi strutturali e di manutenzione all’amministrazione tenuta a fornirli. Il dirigente assolve l’obbligo «con la richiesta del loro adempimento». Il comma 3.1 estende la tutela ai dirigenti scolastici.

Per il privato una norma così non esiste. La lettera raccomandata al proprietario è utile come prova, non come liberatoria. Vale lo stesso per l’affitto d’azienda: la sentenza n. 5200 riguarda proprio quel contratto, e la conclusione non cambia.

Che cosa conviene scrivere nel contratto

Le clausole di stile non spostano la responsabilità, in nessuna delle due direzioni. Servono invece tre cose precise.

• Un verbale di consegna che descriva lo stato antincendio: impianti presenti, ultima manutenzione, titolo esistente e sua scadenza.
• Una pattuizione specifica, se il proprietario garantisce l’idoneità a un’attività determinata. La Cassazione chiede che sia espressa: non basta scrivere che la locazione è stipulata per un certo uso.
• Una regola sulle modifiche: chi le autorizza, chi chiede i titoli, chi le rimuove a fine rapporto.

Il resto è lavoro del conduttore: aggiornare la valutazione del rischio incendio prima di entrare, non dopo. Chi vuole un controllo indipendente dei documenti prima della firma trova il nostro metodo nella pagina sulla consulenza per la sicurezza sul lavoro.

Il caso: sette morti in un capannone, e i proprietari assolti

La sentenza n. 40259/2019 nasce da un fatto che molti ricordano. A Prato, la mattina del 1° dicembre 2013, brucia un capannone industriale dato in locazione a un’impresa tessile. Alle 6:53 arriva la chiamata ai Vigili del fuoco. Muoiono sette operai.

Il fatto

Dentro il capannone il conduttore aveva costruito un soppalco in legno e cartongesso, usato come dormitorio. La scala era sul retro. L’unica via di fuga era il portone d’ingresso, sul lato opposto. Chi dormiva al piano terra si è salvato. Chi dormiva sul soppalco doveva percorrere trenta metri verso il fondo e altri trenta per tornare all’uscita.

I gestori dell’impresa sono stati giudicati in un processo separato. In questo, imputati erano i soci della società immobiliare proprietaria e locatrice. L’accusa: aver concesso in locazione l’immobile sapendo del dormitorio abusivo, senza interrompere il rapporto.

La condanna in appello e il contratto «nuovo»

Tribunale e Corte d’appello condannano per omicidio colposo. Il ragionamento passa per una data. Il contratto originario era del 24 gennaio 2008. Nel febbraio 2012 le parti lo risolvono e due giorni dopo ne firmano uno identico, con il canone ridotto.

Per i giudici di merito quel secondo contratto comportava, «almeno formalmente», una restituzione e una nuova consegna. Alla nuova consegna il locatore avrebbe dovuto dare un bene idoneo e non pericoloso. Il capannone con il soppalco non lo era.

Perché la Cassazione annulla

La quarta sezione annulla senza rinvio perché il fatto non sussiste. I passaggi sono tre, e conviene leggerli nell’ordine.

Primo: la posizione di garanzia del locatore nasce «con la consegna materiale del bene», non con la firma. Il conduttore non aveva mai lasciato il capannone. La riconsegna del 2012 era una finzione contabile.

Secondo: l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso è «un obbligo di fare e non di inibire». Il proprietario deve riparare ciò che ha consegnato. Non ha il potere di far rimuovere subito un manufatto altrui: gli restano l’azione di adempimento o la risoluzione, rimedi lenti.

Terzo, il più scomodo: sapere non basta. La consapevolezza di una violazione commessa dal conduttore, scrive la Corte, «non estende al locatore alcuno degli obblighi propri del datore di lavoro, in assenza dei poteri a lui facenti capo».

Che cosa avrebbe dovuto firmare ciascuno

Il conduttore avrebbe dovuto firmare tutto: la verifica di compatibilità dei locali con l’attività, i titoli per la modifica, la valutazione del rischio con quel soppalco dentro. La Corte lo dice in una riga: l’onere di verificare le caratteristiche tecniche dei locali «incombe sul conduttore», salva diversa previsione contrattuale.

Il proprietario non doveva firmare niente, finché il rapporto proseguiva. Ma la sentenza gli consegna un avviso. Il giorno in cui il capannone torna davvero nella sua disponibilità, ogni addizione rimasta dentro diventa sua. Alla consegna successiva quel soppalco sarebbe stato un vizio della cosa locata.

Quando il proprietario risponde eccome

Sarebbe un errore leggere quel precedente come uno scudo. Due altre pronunce lo mostrano. La prima applica la stessa regola a un fatto diverso, con esito opposto. La seconda arriva al proprietario per un’altra strada, ed è per questo che va letta.

La porta scorrevole senza fermo

La sez. IV penale n. 4622 del 31 gennaio 2018 riguarda un’officina in locazione. Il 17 marzo 2009 la porta scorrevole d’ingresso esce dai binari e ferisce il conduttore: mancava il fermo di fine corsa.

Il reato si prescrive, ma la Corte conferma la responsabilità ai fini civili. Installare e verificare la porta di accesso non è attività del conduttore. Rientra «nell’area di rischio» del locatore «in virtù del contratto». Non è bastata la clausola con cui il conduttore, due anni prima, aveva dato atto del buono stato dei locali.

Qui il rischio veniva dalla struttura in sé. È la stessa regola di Prato, guardata dall’altro lato.

Il proprietario che affida un servizio suo

La sez. IV penale n. 40695 del 6 novembre 2024 è la più recente e la più istruttiva. Nella notte del 3 ottobre 2012 un incendio scoppia in una casa di riposo con 27 ospiti. Un anziano non autosufficiente muore nella sua stanza. Nella struttura c’erano gli estintori, ma non rivelatori di fumo né idranti.

L’immobile era di un Comune, che ne aveva affidato la gestione a una cooperativa. Vengono condannati per omicidio colposo il legale rappresentante della cooperativa, come datore di lavoro, e la responsabile delle misure antincendio. Fra le violazioni contestate ci sono l’art. 20 del D.Lgs. 139/2006 e l’art. 46 comma 2 del D.Lgs. 81/2008.

Il Comune si difende sostenendo che il rapporto era una locazione con vincolo di destinazione. La Cassazione rigetta, ma non perché il Comune fosse il locatore. L’ente aveva affidato con gara alla cooperativa un servizio pubblico proprio, l’assistenza agli anziani, conservandone il controllo e la vigilanza. Chi si avvale dell’attività di un altro per i propri fini risponde del fatto illecito di questi: è la responsabilità del committente prevista dall’art. 2049 del codice civile, che la Corte qualifica come oggettiva.

Attenzione al perimetro: il Comune risponde come responsabile civile, non come imputato, e a un titolo che prescinde dalla sua colpa. Non è la regola di Prato: lì si chiedeva chi governasse il rischio, qui conta che l’ente si avvalesse dell’attività altrui per fini propri. La sentenza non dice che un locatore risponde perché si è riservato delle ispezioni. La nostra lettura, e la segnaliamo come tale: il proprietario che fa svolgere al conduttore un’attività nel proprio interesse, e ne conserva la vigilanza, non può più presentarsi come semplice locatore.

La domanda che nessuno si pone: di chi è l’impianto antincendio

Resta scoperto un punto che i contratti ignorano quasi sempre. La rete idranti, la rivelazione, le porte tagliafuoco appartengono all’edificio. Le ha installate il proprietario e a fine locazione restano a lui.

Eppure il DM 1° settembre 2021 non conosce il proprietario. Controlli, manutenzioni e registro sono obblighi del datore di lavoro. Il conduttore deve quindi far mantenere, da un tecnico manutentore qualificato, un impianto che non è suo.

Che cosa succede se l’impianto ha un difetto d’origine e il proprietario non interviene? La sentenza n. 5200/2021 lascia una sola porta: provare che l’adeguamento è stato reso impossibile dal locatore. Il precedente che richiama mostra quanto sia stretta. Un conduttore fu condannato per un pavimento non sistemato «nonostante il rifiuto del proprietario», perché si trattava di opere che poteva eseguire lui.

La nostra lettura, e la segnaliamo come tale: il rifiuto del proprietario non autorizza a proseguire come prima. Finché l’impianto non funziona, il datore di lavoro deve ridurre il rischio con ciò che governa: carico d’incendio, affollamento, turni, misure compensative. E deve scriverlo.

Antincendio del capannone in affitto a più imprese

C’è una seconda zona senza padrone. Quando il proprietario divide il fabbricato fra più conduttori, i piani di emergenza «devono essere coordinati». Lo dice l’Allegato II, punto 2.2, comma 4 del DM 2 settembre 2021. Il punto 1.3, comma 8 dell’Allegato I chiede lo stesso per le esercitazioni.

La norma però non dice chi coordina. Nessun conduttore ha poteri sugli altri. L’unico che li conosce tutti è il proprietario, che secondo la regola di Prato non è garante dell’attività. Chi gestisce l’antincendio di un capannone in affitto condiviso dovrebbe pretendere che il contratto lo dica. Un documento comune, firmato da tutti gli occupanti, vale più di cinque piani che si ignorano.

La posizione difendibile davanti a un ispettore

Le pronunce lette qui non si contraddicono. Tre applicano un’unica regola a fatti diversi: ciascuno risponde del rischio che ha il potere di governare. La quarta, la n. 40695/2024, ne affianca una seconda, soltanto civile: del fatto altrui risponde anche chi si avvale dell’attività di un altro per fini propri. È una posizione che si può sostenere davanti a un ispettore o a un pubblico ministero, a tre condizioni.

Il conduttore deve poter mostrare un titolo antincendio a proprio nome, una valutazione aggiornata allo stato reale dei locali e un registro dei controlli tenuto da lui. Sono i tre documenti che l’accertamento chiede per primi, come abbiamo visto parlando delle sanzioni antincendio.

Il proprietario deve poter mostrare che cosa ha consegnato, e in quale stato. Deve anche poter mostrare che l’attività è del conduttore e non viene svolta per suo conto.

Entrambi devono smettere di affidarsi alle formule. La dichiarazione di idoneità firmata dal conduttore non ha salvato il locatore dell’officina. L’attestazione di conformità firmata dal proprietario non ha salvato l’albergatore. A Prato di contratti ce n’erano due, uno dopo l’altro, e sono morte sette persone.

Chi deve tenere sotto controllo titoli, scadenze e documenti di più sedi in locazione può appoggiarsi a un sistema di gestione documentale come SmartHSE. Per i luoghi di lavoro resta utile anche il quadro sulla sicurezza strutturale degli edifici, che segue la stessa logica.

Domande frequenti sull’antincendio del capannone in affitto

Chi presenta la SCIA antincendio: il proprietario o chi è in affitto?

La presenta il titolare dell’attività soggetta ai controlli, cioè chi la esercita. Gli artt. 3, 4 e 5 del DPR 151/2011 si rivolgono ai «responsabili» e al «titolare» delle attività, non al proprietario dell’immobile. Nel caso normale è quindi il conduttore.

L’asseverazione allegata alla segnalazione la firma invece un tecnico abilitato.

Il certificato di prevenzione incendi passa con la locazione?

No. Il titolo antincendio è legato a chi esercita l’attività. Chi subentra deve presentare la voltura se il titolo è valido e l’attività è invariata. Negli altri casi serve una nuova SCIA.

Se il contratto dice che il capannone è a norma, il conduttore è al riparo?

No. La Cassazione penale, sez. III, n. 5200/2021 ha giudicato irrilevante l’attestazione di conformità contenuta nel contratto. Il datore di lavoro risponde della conformità dei luoghi, salvo provare che l’adeguamento sia stato reso impossibile dal locatore. La clausola resta utile sul piano civile, per chiedere i danni al proprietario.

Il proprietario risponde se sa che il conduttore viola le norme antincendio?

Di regola no. Secondo la Cassazione penale, sez. IV, n. 40259/2019 la consapevolezza della violazione non trasferisce al locatore gli obblighi del datore di lavoro. Il proprietario risponde invece dei difetti strutturali del bene e dei vizi presenti alla consegna.

Chi fa la manutenzione di idranti e porte tagliafuoco in un immobile in locazione?

La deve organizzare il datore di lavoro che usa i locali, tramite tecnici manutentori qualificati. È lui che tiene il registro dei controlli previsto dal DM 1° settembre 2021. Chi sostiene il costo dipende dal contratto.